Immobilier de bureaux : garantir la consommation d'énergie des bâtiments, un exercice périlleux


PARIS - Garantir la consommation d'énergie d'un bâtiment, et s'engager sur les économies réalisées, est une nécessité qui commence à s'imposer dans l'immobilier tertiaire, tout en demeurant un exercice périlleux pour les constructeurs.

Avec la crise et le durcissement de la réglementation thermique --la RT2012 relève l'exigence de performance pour tous les bâtiments neufs depuis le 1er janvier 2013--, réduire sa consommation énergétique est devenu, pour les entreprises, un enjeu d'importance.

En conséquence, les constructeurs ont fait leur révolution : ils s'efforcent désormais de livrer des immeubles tertiaires aux performances énergétiques garanties, une évolution soulignée au Salon de l'immobilier d'entreprise (Simi), organisé jusqu'à vendredi au Palais des congrès à Paris.

Deux chartes ont ainsi vu le jour : la GPEI (Garantie de performance énergétique intrinsèque), signée en juillet par 16 acteurs du secteur, maîtres d'ouvrage, entreprises, maîtres d'oeuvre et assureurs, et qui s'applique au stade de la conception et des travaux.

Elle engage le prestataire à livrer un bâtiment dont les consommations énergétiques ne dépasseront pas un certain seuil, calculé par un logiciel, avec un scénario d'utilisation et des paramètres de confort définis à l'avance.

La GPEI ne concerne pour l'heure que la construction d'immeubles de bureaux, mais à terme elle doit englober la rénovation et l'immobilier résidentiel.

Si l'on fait des erreurs de calcul, c'est tant pis pour nous

La deuxième, la GRE (garantie de résultats énergétiques), qui dure 5 à 10 ans, porte sur un niveau maximal de consommations réelles, effectivement mesurées. Assortie de pénalités, cette garantie peut contraindre le maître d'ouvrage à réaliser des travaux pour corriger d'éventuelles malfaçons.

S'il y a dépassement de la consommation énergétique prévue, des indemnités sont versées; s'il y a des économies, elles sont partagées entre propriétaire, entreprises locataires et maître d'ouvrage, a expliqué au Simi Michel Jouvent, co-auteur d'un rapport sur le sujet dans le cadre du plan Bâtiment Grenelle.

Et les risques de dérapages financiers sont réels, pour le constructeur, sur les immeubles de grande taille.

Le groupe Bouygues Construction a récemment signé des contrats en GRE pour trois partenariats publics privés (PPP), sur les chantiers du ministère de la Défense, du futur Palais de justice de Paris (FPJP) et de la Cité musicale de l'Ile Séguin, explique Frédéric Gal, responsable du développement durable chez Bouygues Bâtiment Ile-de-France.

Pour le ministère de la Défense, les engagements sur le montant de la facture énergétique couvrent un très vaste périmètre : chauffage, climatisation, éclairage mais aussi informatique, ménage, data center, cuisines..., et ce sur 27 ans, a détaillé M. Gal.

Sur ces consommations diverses, Bouygues a dû s'engager poste par poste, ce qu'il juge très contraignant.

Cela ne permet pas de mutualiser le risque entre les divers postes et rend difficile la prise d'engagements : si l'informatique consomme moins que prévu, le chauffage consommera davantage..., pointe M. Gal. Au final on ne recherche pas un résultat optimum global, ce qui est dommage pour l'environnement, et pour le client.

Ce contrat peut toutefois être ajusté (selon la météo, l'occupation du bâtiment, la puissance informatique installée), ce qui n'est pas le cas pour celui du FPJP, qui porte sur un périmètre global de consommation garanti, sans réajustements possibles. Les volumes sont toutefois révisés tous les 5 ans, avec l'avis d'un expert extérieur.

Si l'on fait des erreurs de calcul, c'est tant pis pour nous, souligne M. Gal, selon qui l'addition peut s'avérer salée.

Des sociétés comme Cofely Axima (filiale de GDF Suez) assurent ces garanties et développent des outils pour affiner l'analyse énergétique, afin de ramener le taux d'erreur dans le calcul de la consommation future d'un bâtiment, à 15%, a expliqué l'un de ses responsables, Benoît Cogné. Mais ces calculs doivent être standardisés : ils prennent encore trop de temps (400 à 600 heures pour 30.000 m2 de bureaux).

De son Nexity s'est allié à Cofely Axima pour offrir une garantie énergétique à L'Oréal, dans l'immeuble Le Nuovo qu'il lui loue, à Clichy (Hauts-de-Seine).

Mais lorsque le bâtiment n'est pas performant, au final la jurisprudence est encore assez floue sur les responsabilités, souligne Claude Delahaye, de la société Verspieren, qui propose des contrats d'assurance ad hoc.

ref/fpo/az

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(©AFP / 05 décembre 2013 17h11)